الإخلاء هو الإجراء المدني الذي يجوز من خلاله للمالك قانوناً إزالة المستأجر من ممتلكاته المؤجرة وقد يحدث الإخلاء عندما يتوقف المستأجر عن دفع الإيجار أو عندما يتم انتهاك شروط اتفاقية الإيجار أو في الحالات الأخرى التي يسمح بها القانون و تخضع عمليات الإخلاء للقانون المحلي ويُطلب من الملاك إبلاغ المستأجرين بأنهم سيتم إخلائهم بإشعار يحدد سبب الإخلاء وعدد الأيام قبل بدء إجراءات الإخلاء و في هذه المدونة من محاميي saudi elite lawyers نبين دعوى إخلاء العقار في النظام السعودي بالتفصيل لذا ننصحك بالاستمرار في القراءة حتى النهاية.
اقرأ أيضاً: رقم محامي وظائف للاستشارة والتوكيل
Table of Contents
كيف يعمل الإخلاء من العقار
تخضع العقارات المؤجرة وجميع الأطراف المشاركة في عقود الإيجار لقوانين المالك – المستأجر و لا يمكن للملاك إخلاء المستأجرين بدون سبب وجيه و تشمل الأسباب عدم دفع الإيجار أو الأضرار أو النشاط غير القانوني أو انتهاك شروط عقد الإيجار أو إذا كان المالك يرغب في حيازة العقار و الإيجار غير المدفوع هو السبب الأكثر شيوع للإخلاء وتختلف قوانين الإخلاء حسب ما يرى المالك لكن العملية موحدة إلى حد ما ويقدم المالك إشعار بالإخلاء إلى المستأجر ويمنحه عدد من الأيام لدفع الإيجار أو إصلاح أي أضرار وإذا انتهت هذه الفترة دون حل يجوز للمالك رفع دعوى إخلاء ضد المستأجر و يجوز للمشتكي المطالبة بتعويض مالي عن الإيجار غير المدفوع وتكاليف المرافق والأضرار التي لحقت بالممتلكات والرسوم المتأخرة وتكاليف المحكمة بالإضافة إلى الإخلاء.
يتم الاستماع إلى القضايا بشكل عام في محاكم الدعاوى الصغيرة و يتعين على كل من الملاك والمستأجرين الحضور وقد يطلبون التمثيل القانوني و في هذه الحالي يمكن الاستعاني بمحاميي النخبة في المملكة العربية السعودية و تطلب المحاكم أدلة على المخالفات بما في ذلك الصور والرسائل النصية والمستندات الأخرى وشهادة الشهود التي قد تدعم قضية كل طرف.
اقرأ أيضاً: المادة 88 من نظام العمل السعودي و ما يتعلق بها
طلب اخلاء عقار ناجز
طلب إصدار قرار إخلاء خدمة تتيح للمستفيد طالب التنفيذ من طلب إصدار قرار بإلزام المنفذ ضده بإخلاء العقار وتسليمه لطالب التنفيذ وفقًا للمنصوص عليه في السند التنفيذي و متطلبات الخدمة:
- وكالة سارية المفعول، في حال كان مقدم الطلب وكيلًا عن المستفيد أو من ضمن أطراف الطلب في طلب التنفيذ
- صك ولاية ساري المفعول، في حال كان مقدم الطلب وليًا على المستفيد
- حالة الطلب (قيد التنفيذ)
- مضي يومي عمل من تاريخ إحالة طلب التنفيذ إلى الدائرة القضائية
- إصدار قرار 34 وحالته (انتهت مدة التنفيذ بعد التبليغ)
- عدم وجود قرار إخلاء فعال على الطلب
- عدم وجود طلب على نفس نوع الخدمة (الإجراء)
أما خطوات التقديم على الخدمة:
- تسجيل الدخول إلى بوابة ناجز بحساب النفاذ الوطني
- اختيار جميع الخدمات الإلكترونية
- اختيار باقة “التنفيذ”
- الدخول لخدمة “طلب إصدار قرار إخلاء”
- الضغط على أيقونة “تقديم طلب جديد”
- اختيار طلب التنفيذ
- النقر على “طلبات إجراء أخرى”
- اختيار “طلب إصدار قرار إخلاء”
- تحديد السبب
- حفظ وإرسال
- يتم إشعار طالب التنفيذ والمنفذ ضده
و أن يكون مقدم الطلب طالب التنفيذ أو وكيل عنه أو بالنيابة عن جهة اعتبارية.
اقرأ أيضاً: المادة 58 من نظام العمل السعودي بالتفصيل
مهلة اخلاء العقار
في الشق المتعلق بمهلة إخلاء العقار يحرص القاون السعودي على ضمان حقوق كلا الطرفين و تم تحديد مهلة إخلاء العقار في المملكة العربية السعودية بمدة لا تتجاوز الثلاثة أعوام و يمكن أن ينص عقد الإيجار على تجديد العقد لمرة أخرى وقد نص القانون العقاري السعودي أيضًا على الحق في تمكين الحكومة في تميد مدة التجديد مرة أخرى دون استئذان المؤجر، ولكن هنا يجب ألا تتجاوز مدة التجديد عن ثلاثة أعوام.
دعوى إخلاء العقار في النظام السعودي
يمكن تقديم دعوى إخلاء العقار في النظام السعودي وفقاً للخطوات التالية:
- بتسجيل الدخول في موقع وزارة العدل السعودية.
- ثم اختيار أيقونة “القضايا”.
- حدد تصنيف ونوع القضية.
- تعبئة صحيفة الدعوى بالبيانات اللازمة.
- مراجعة قبل إرسالها،
- إرسال الطلب.
اقرأ أيضاً: التعاملات الإلكترونية في السعودية و أحكامها وشروطها
تنفيذ حكم الإخلاء الكترونياً
يمكن تنفيذ حكم الإخلاء الكترونياً كما يلي:
- تسجيل الدخول على موقع وزارة العدل السعودية.
- اختيار أيقونة “تنفيذ” من الصفحة الرئيسية للموقع.
- النقر على خيار “تقديم طلب”.
- النقر على خيار “تنفيذ مباشر”.
- حدد نوع السند الرئيسي والفرعي.
- تحديد أقرب محكمة للعقار محل النزاع.
- ثم يتطلب منك إدخال البيانات اللازمة عن طرفي النزاع.
- إدخال بيانات متعلقة بالعقار.
- سرد المتطلبات، على أن تتضمن تنفيذ حكم إخلاء العقار.
- في النهاية، يتم النقر على أيقونة “حفظ واستمرار”، ثم النقر على “تأكيد تقديم الطلب”.
اقرأ أيضاً: ما هي حقوق العامل على صاحب العمل في السعودية؟
افضل الاسئلة حول دعوى إخلاء العقار في النظام السعودي بالتفصيل
تحديد المدة في العقد هو ما يربط بين إيجار المبنى والمدة ،كما أكد ذلك مجموعة من الفقهاء. عند تعريف المصطلحات ،لا يمكنك تحديد مدة خمسة وعشرين عامًا ،أي إلى الأبد كمدة عقد الإيجار. إذا تم إنهاء العقد قبل مدته ،أي إذا تم إنهاؤه ،يجب أن يتم السداد للطرف الذي تأثر بالإنهاء.
الموعد النهائي لإخلاء ممتلكاتهم هو 21 يومًا بعد استلامهم إشعار الإخلاء. فترة السماح للإخلاء هي 14 يومًا. إذا كان مواطن يستأجر شقة لصالح شخص آخر ،ولم يغادر المنزل في غضون 5 أيام بعد نشر الملصق على الباب أو تاريخ تقديم الطلب ،فقد يتم إخلاء المستأجر.
إن لم يتم دفع المستأجر لرسوم الإيجار لفترة تصل 30 يوم بدءا من تاريخ إخطاره. إن تم فسخ العقد بحال تأجير العقار لشخص آخر من المستأجر. إن لم يخرج المستأجر من المحل أو العقار بعد نهاية العقد فمن حق المالك أن يقوم بفسخ العقد وطرد المستأجر.
التقدم بطلب تنفيذ إخلاء العقار يكون بعد انتهاء العقد.
يتم تقديم طلب تنفيذ مالي لمبلغ الإيجار، وطلب تنفيذ مباشر لإخلاء العقار.
الدخول لبوابة ناجز ثم تسجيل الدخول عبر النفاذ الوطني الموحد ثم اختيار القضاء ثم صحيفة الدعوى ثم طلب جديد ثم اختيار التصنيف الرئيسي (عامة) ثم اختيار التصنيف الفرعي (عقارية) ثم اختيار نوع الدعوى (إخلاء أو عقار).
يشترط في العقار المستأجر الآتي:
أ – أن يكون العقار مملوكا للمؤجر بصك شرعي، ويستثنى من ذلك العقار في المحافظات والمراكز إذا تعذر العثور على عقار مناسب مملوك بصك شرعي.
ب – ألا يكون مالك العقار أحد منسوبي الجهة المستأجرة.
ج – أن يلتزم المؤجر بترميم وإصلاح عيوب الإنشاء التي تحد من استمرار الانتفاع بالعقار للغرض المستأجر من أجله على نفقته الخاصة، دون المطالبة بأي تعويض أو زيادة في الأجرة أثناء سريان العقد. وإذا لم يقم المؤجر بإصلاح عيوب الإنشاء خلال مدة معقولة من تاريخ إشعاره بخطاب رسمي، جاز للجهة الحكومية إصلاح العيوب على حساب المؤجر وحسمها من الأجرة، وتكون الجهة الحكومية المستأجرة مسئولة عن إجراء الصيانة العادية اللازمة للعقار وإصلاح أي ضرر يسببه استعمالها له.
كون عقد الإجارة لمدة لا تزيد على ثلاث سنوات، وينص في العقد على تجديده تلقائيا بعد نهاية مدته، ما لم يبلغ أحد الطرفين الآخر بعدم رغبته في تجديده قبل (مائه وثمانين) يوما من نهاية العقد أو نهاية المدة المجددة. ويجوز أن يتضمن العقد أن للجهة الحكومية تمديد العقد بعد نهاية مدته الأولى لمدة لا تزيد على (ثلاث) سنوات دون شرط موافقة المؤجر. وفي هذه الحالة يجوز أن ينص على زيادة الأجرة بما لا يزيد على (5%) من الأجرة الأولى إذا كان التمديد لمدة (سنة واحدة)، وما لا يزيد على (10%) من الأجرة الأولى إذا كان التمديد لأكثر من سنة.
يبلغ المؤجر بالحضور لتسلم المبنى عند إخلائه أو في نهاية العقد بموجب خطاب مسجل يرسل على عنوانه المسجل لدى الجهة الحكومية المستأجرة، يحدد فيه موعد التسلم خلال مدة لا تقل عن خمسة عشر يوما من تاريخ إرساله، ما لم يؤخذ عليه إقرار بالعلم بموعد التسلم. فإذا لم يحضر المؤجر أو من يمثله في الموعد المحدد يقوم ممثل الجهة المستأجرة -بالاشتراك مع مندوب الإمارة أو المحافظة أو المركز- بتوقيع المحضر المشار إليه في المادة (العاشرة) من هذا النظام وتسليم مفاتيح المبنى إلى الإمارة أو المحافظة أو المركز. وبهذا تعد مسؤولية الجهة المستأجرة منتهية، فلا تدفع أجرة عن أي مدة بعد هذا التاريخ، ولا تسأل عن أي ضرر يصيب المبنى لم يسجل في المحضر.
تكون إجراءات العقار المراد استئجاره بمائتي ألف ريال فأقل عن طريق الجهة الحكومية الراغبة في الاستئجار وتكون إجراءات العقار لما زاد على مائتي ألف ريال عن طريق لجنة من الجهة الراغبة في الاستئجار ومندوبين من وزارة المالية لتقدير الأرض والمباني والمحتويات إن وجدت، وتحتسب الأجرة بحسب النسب الآتية:
1 – (12%) للمدارس والمراكز الأمنية والمستشفيات والمراكز الصحية.
2 – (10% ) لما عدا ذلك من الإدارات الحكومية الأخرى.
3 – إذا كان عرض المالك أقل من قيمة هذه النسب فيؤخذ به.